住まいを売る契約の流れ

1. パートナー選びと戦略の立案

まずは「いくらで、いつまでに売るか」の指針を決めます。

• 不動産会社の選定： 大手から地元密着型まで様々ですが、最近はAI査定を活用して「市場価格」を即座に提示する会社が増えています。買い換えの場合は、購入と売却のタイミングを一本化できる会社に依頼するとスムーズです。
• 囲い込みの防止： 指定流通機構（レインズ）への登録を適切に行う会社か、透明性を確認しましょう。

2. 媒介契約の種類と選び方

売却活動を正式に依頼するための契約です。状況に合わせて選びます。

種類	依頼先	自己発見取引	特 徴
専属専任媒介	1社のみ	不可	不動産会社の責任が最も重く、売却 に注力してもらいやすい。 報告は週1回以上。
専任媒介	1社のみ	可能	1社に任せつつ、自分で見つけた知人 等への売却も可能。 報告は2週に1回以上。
一般媒介	複数社	可能	広く情報を流せるが、不動産会社の 優先順位が下がるリスクもある。

• 仲介手数料の特例（2026年時点）： 低廉な空き家等の売却については、調査費用の増大を考慮した手数料特例が適用される場合がありますが、一般的な住宅は従来の「売買代金の3%＋6万円（税別）」が上限の目安です。

3. 売却活動と「魅せる」工夫

現在はネット上の「第一印象」で決まる時代です。

• デジタルマーケティング： プロによる写真撮影（ステージング）や、360度パノラマ動画による「VR内見」を活用する会社が増えています。
• 内見対応： 居住中の場合は、清掃はもちろん、消臭や照明の明るさにも配慮しましょう。「オープンハウス」の実施は、短期間で多くの比較検討者を集めるのに有効です。

4. 売買契約の重要チェックポイント

買主が決まったら、トラブルを未然に防ぐ契約を結びます。

• 手付金： 売買価格の5%～10%が一般的。解約時の「手付流し・倍返し」の基準となります。
• ローン特約（融資利用の特約）： 買主のローン審査が通らなかった場合に白紙解約できる条項です。
• 契約不適合責任：引き渡された物件が「種類、品質、数量」に関して契約内容と適合しない場合、売主は修繕の請求、代金減額、契約解除、損害賠償などを負います。最近はトラブル防止のため、「建物状況調査（インスペクション）」を実施し、その結果を契約書に反映させるのが主流です。
• 電子契約： 2022年の法改正以降、売買契約も電子署名で行えるようになりました。

5. 引渡しと残金決済

鍵を渡し、所有権を移転する最終ステップです。

決済の流れ： 銀行等の個室、またはオンライン決済を活用して、残代金の受領と同時に司法書士が登記申請（所有権移転・抵当権抹消）を行います。

精算事項： 固定資産税、都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金を日割りで精算します。

引渡し書類： 登記識別情報（昔の権利証）、印鑑証明書、鍵、建築確認通知書などを一式買主へ渡します。